中國(guó)房(fáng)地(dì)産正在呈現(xià¥Ω<$n)冰火(huǒ)兩重天局面。
一(yī)方面，北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)、成都(dōu)、""南(nán)京等一(yī)二線城(chéng)市(shì)場↔✔(chǎng)複蘇，帶來(lái)一(yī)二手≈∏房(fáng)價格的(de)上(shàng)漲§δ和(hé)成交放(fàng)量；另一(yī)方面，諸多(duō)地(dì)産商依舊↔λΩ¶(jiù)處境艱難，民(mín)營地(dì)産商現(xiàn)金(jīn)流吃(chī)✘÷✘>緊，即便是(shì)資金(jīn)穩健的(de)央企也(yě↔ε™✔)在悄然收縮組織、裁員(yuán)降本。
上(shàng)述矛盾現(xiàn)象，一(yī)組統計•φ✘(jì)數(shù)據亦可(kě)佐證。
中國(guó)指數(shù)研究院3月(yuè)16日(ε¥↑'rì)發布的(de)報(bào)告顯示，2022年(nián)全國(guó)百強房(fáng)&→企淨利潤均值為(wèi)21.9億元，同比下(≥$≠xià)降54.4%，較上(shàng)年(nián)的(de)降幅¶✔₽21.4%擴大(dà)了(le)33個(gè)百分(fēn)點，為(wèi)≠÷β過去(qù)十年(nián)最低(dī)值。此外(wài)，202£Ω2年(nián)百強房(fáng)企營收均值為(wèi)371✘εΩ.6億元，同比下(xià)降25.2%，較上(shàng)年(nián)'€的(de)降幅 11.9%擴大(dà)了(le)13.♣✘¥3個(gè)百分(fēn)點，跌至七年(n±←∑ián)前水(shuǐ)平。
“我們全國(guó)的(de)項目，無論是(shì)一(yī)二線城(chéng)市(&♥≠$shì)，還(hái)是(shì)三四線城(chéng)市(shì)，流速都(dōu)↑•在提高(gāo)。但(dàn)公司過去(qù)一(yī)年(nián)并未拿(ná)地(d↑'ì)，今年(nián)的(de)銷售規模恐進一(yī↕δ)步下(xià)降。”一(yī)家(jiā)上(shàng)市(★≈shì)房(fáng)企營銷負責人(rén)告訴時(shí)代财經•±☆。
房(fáng)企盈利能(néng)力跌回十年(nián)前
過去(qù)一(yī)年(nián)，市(shì)場(chǎng)信心不(bù)足、“黑(hē£≥i)天鵝”事(shì)件(jiàn)發生(shēng)以及融資困難，讓地(dì)産商不(bù)≥λ得(de)不(bù)通(tōng)過降價換取銷售業(yè)績，這(zhè)也(yě)α'≥₹蠶食了(le)本就(jiù)不(bù)多(duō)的(de)利潤空(kōng♦€Ω☆)間(jiān)。
中國(guó)指數(shù)研究院的(de)統計♣©÷(jì)僅是(shì)一(yī)個(gè←>£)橫切面，諸多(duō)出險（指出現(xiàn)債務逾期）•↓房(fáng)企都(dōu)在2022年(nián)≥迎來(lái)了(le)成立之後少(shǎo)見(ji♥≤àn)的(de)巨額虧損。
時(shí)代财經不(bù)完全統計(jì)，包括正榮地(d♥'®÷ì)産（06158.HK）、禹洲集團（01628.HK）等出險房(±♠✔fáng)企2022年(nián)預計(jì)虧損超百億。此外(wài)，即便是(s₽±÷hì)尚未出險的(de)龍頭房(fáng)企碧桂園（02007.HK）亦發布盈利預警，預計(jìα₽)2022年(nián)股東(dōng)應占虧損約55億元至¥γ₹×75億元。
巨額虧損背後的(de)原因各一(yī)，εσ↑有(yǒu)房(fáng)企為(wèi)了(le)回籠現(xiàn)金(jīn)，≈☆選擇打折虧本賣房(fáng)。亦有(yǒu)部分(fēn)房(fán←εg)企因資産價格下(xià)跌，在貨值重估後出現(xiàn)巨額虧損。
“去(qù)年(nián)我們項目都(dōu)是(shì)虧損✘≥賣的(de)，如(rú)果不(bù)賣，說(shuō)不(bù)定工(gōng)資都(dōφ♥u)發不(bù)出來(lái)。“一(yī)位長(π ♦'cháng)三角地(dì)産區(qū)域營銷負責人(rén)告訴時(shí)γ&♦代财經。
盈利能(néng)力跌回十年(nián)前，地(dì)産人(rén)也(yě)不(bù)得>™(de)不(bù)開(kāi)始“流浪”。
可(kě)研智庫此前發布的(de)《2022中國(guó)地(dì)産組織力、雇主影(y♣£ǐng)響力研究報(bào)告》顯示，相(xiàng)比2019年(®↑nián)，三年(nián)來(lái)地(dì)産開(kāi)發>ΩΩ從(cóng)業(yè)人(rén)員(yuán)減少(shǎo)了(le)•→∏40萬，地(dì)産開(kāi)發上(sh≠→•✔àng)下(xià)遊産業(yè)減少(shǎo)約600萬個(gè)崗。™← "
事(shì)實上(shàng)，房(fáng)企一(δ∞yī)旦出險，裁員(yuán)首當其沖。✔→αγ即便是(shì)沒有(yǒu)出險的(de)房(fáng)企，在面臨市(shì)≤↕∑場(chǎng)下(xià)行(xíng)時(shí)，也(yě)在₩↑₩ 選擇收縮。“2022年(nián)，未出險百強房(fáng)企的(de)整≠體(tǐ)減員(yuán)幅度達到(dào)近(jì©λδ♠n)三成。”可(kě)研智庫創始人(rén)兼總經理(lǐ)、億翰智庫₽•λ事(shì)業(yè)合夥人(rén)賈春晖←±說(shuō)。
“我們許多(duō)城(chéng)市(™✘©shì)公司合并，城(chéng)市(shì)總經理(lǐ)要(yà'φo)麽失業(yè)，要(yào)麽降級。”一(yī)位總部位于北(běi)京的(dπφ↑e)央企地(dì)産人(rén)士告訴時(shí)代财經。
城(chéng)市(shì)公司的(de)☆λσ♣合并，意味著(zhe)幾乎所有(yǒu)職能(néng)條線都(dōu)要(yào)整¶®合，“勝利方”的(de)總經理(lǐ)自(zì)然傾向用(yòng)原₩←λ 班人(rén)馬，被合并的(de)城(chén↕αg)市(shì)公司，很(hěn)多(duō)人(™≈εrén)也(yě)隻能(néng)“流浪”。
樓市(shì)回暖，房(fáng)企卻謹慎樂(yuè)觀
好(hǎo)的(de)一(yī)面是(shì)，今年↑∑≥(nián)樓市(shì)出現(xiàn)小(xiǎo)陽春，這(zh π≤è)著(zhe)實超出許多(duō)地(dì)産商的(de)預期。
“2月(yuè)份我們對(duì)外(wài)公告≈♠β♥的(de)銷售數(shù)據，還(hái)藏了(le)一(yī)些(xiē)銷售量。”一(yī)位↕ ♠上(shàng)市(shì)房(fáng)企負責信息披露的(de)人(rén)士向時(→♠∞shí)代财經透露。
在上(shàng)海(hǎi)，前灘格力海(hǎi)德壹号在今年(nián)1月<™>(yuè)推出了(le)均價超過12萬/平方米的(de)163套房(fán≤≥♦g)源，即獲得(de)639組認購(gòu)，認購(g£♥↔←òu)率392%。2月(yuè)，上(sh ✘§àng)海(hǎi)二手房(fáng)成交量達1.92萬套，為(wèi&↔)近(jìn)半年(nián)新高(gāo)。北(bě♠♣∏♥i)京部分(fēn)開(kāi)發商的(de)熱(rè)門(m™©≠"én)樓盤，甚至開(kāi)始收回折扣，部分(fēn)樓盤漲價1%-2%。
而這(zhè)次回暖，二線城(chéng)市(shì)幾乎與一(yī)線城(chéng)市(s ×hì)同頻(pín)。
“春節之後，每天都(dōu)有(yǒu)數(shù)位中✔♥®©介給我打電(diàn)話(huà)，詢問(wèn)我是(shì)否要(yà¥>o)挂牌賣掉房(fáng)子(zǐ)，這(zhè)樣的(de)情況已經1年★ε®(nián)多(duō)沒有(yǒu)過了(le)。”3月(★∏yuè)17日(rì)，成都(dōu)的(de)曠野（化(huà)名）在電₹∏(diàn)話(huà)裡(lǐ)告訴時(shí)代财經。數(shù)據顯示，2月(yuè™♦Ω)，成都(dōu)二手房(fáng)成交近(jìn)1.↕α≥♣91萬套，同比大(dà)增160.43%。
在南(nán)京，老(lǎo)李挂牌了(le)超過1年(nián)卻無人(rén)問(↓Ωwèn)津的(de)二手房(fáng)，也(yě)在春節後的(↑€ de)一(yī)周內(nèi)直接成交了(le)。
國(guó)家(jiā)統計(jì)局3月(yuè♠≥∏¥)16日(rì)披露的(de)數(shù)據亦佐證了(le)樓市(shì)的←&∞(de)回暖。2月(yuè)，一(yī)線城(♣←€chéng)市(shì)新建商品住宅銷售價✔φ格環比上(shàng)漲0.2%，漲幅與上(shàng)月(y<∑>uè)相(xiàng)同；二手住宅銷售價格環比上(shàng)漲0.7%，漲幅比上♦↑(shàng)月(yuè)擴大(dà)0.₩±3個(gè)百分(fēn)點。二線城(chβ→éng)市(shì)新建商品住宅銷售價格環比♠♣≤≈上(shàng)漲0.4%，漲幅比上(shàng)★ε月(yuè)擴大(dà)0.3個(gè)百分€γ(fēn)點；二手住宅銷售價格環比由上(shàng)月(yuè)下(xià)降0.3%轉★♥∞'為(wèi)上(shàng)漲0.1%。
“很(hěn)久沒有(yǒu)這(zhè)麽雞血了(le)，晚上(shàng)£≤☆9點還(hái)要(yào)拉會(huì)討(tǎo)論工(gōng)作(zuò)，甚至公≥∞司還(hái)想把一(yī)塊很(hěn±π&)老(lǎo)的(de)土(tǔ)地(dì)動工(gōng)開(k≈"Ω§āi)啓銷售。”一(yī)家(jiā)出險房(fáng)企的(de)華東(dōng)營銷☆"ε人(rén)士告訴時(shí)代财經。
在地(dì)産人(rén)才市(shì)場(chǎng)，銷聲匿迹許久的≥™£(de)土(tǔ)地(dì)拓展崗位，甚至有(yǒ• €u)了(le)招聘需求，其中華南(nán)房(fáng)企卓越集團就(ji∏€ù)開(kāi)始在杭州、南(nán)京 " 招聘區(qū)域投資負責人(rén)。該消息一(yī)出，讓許多(duō)待業(yè)超過β₹<1年(nián)的(de)地(dì)産投資人(rén)看(kàn↕♠' )到(dào)了(le)曙光(guāng)。
這(zhè)一(yī)波樓市(shì)小(xiǎo)陽春是✘$∞&(shì)否意味著(zhe)市(shì)場(chǎng)全面好(¶★↑hǎo)轉，并讓地(dì)産商可(kě)以觸底反彈？
時(shí)代财經與數(shù)十位房(fán≠÷g)企人(rén)士交流發現(xiàn)，穩健央企、未出險房(fáng÷ )企對(duì)于本輪回暖的(de)态度幾乎都(dōu)是(shì)謹慎樂(yuè)觀，而♠≈π 出險房(fáng)企則更為(wèi)保守。
龍湖(hú)集團（00960.HK）董事(shì)會(huì)主席兼首席執行(xí≠←©ng)官陳序平在3月(yuè)17日(rì)發布的(de)業(yè)績報(bào)告中表示，地(dαì)産行(xíng)業(yè)經曆了(l£λ₽e)深度調整，拐點已現(xiàn)。
諸多(duō)央企從(cóng)業(yè)者亦有(yǒu)同感，認為(wèi)市(shì)場(c★δ★hǎng)信心正在逐步修複。“政策面開(kāi)始寬松，融資也(yπ→ě)逐步向好(hǎo)。
不(bù)過，目前資金(jīn)大(dà)頭仍流向國(guó)企，民(mín)企資金(jπ₹≈īn)依然緊張。
“地(dì)産公司從(cóng)銷售到(dào)回款需要(yào)周 ↕$≥期，我們的(de)現(xiàn)金(jīn)流比去(qù)年(nián)還(hái)要(y& εào)緊張，大(dà)家(jiā)也(yě)都(dōu)看(kàn)©±±δ到(dào)，去(qù)年(nián)的(de)銷售的(de)确很(hěn)差。”一(yī)家(j★☆δiā)上(shàng)市(shì)出險房(fáng)企高(gāo)管告訴時(shí)代财$λ經。該公司一(yī)直努力通(tōng)過中債增信公司擔保發債，不(Ωεbù)過目前尚未發行(xíng)。
上(shàng)述營銷人(rén)士亦表達擔憂。“區(qū®✔©)域貨值已經所剩無己，賣完後做(zuò)好(hǎo)↑£'了(le)半年(nián)度‘領盒飯’（失業(yè)）的(de)準備。”
畢竟，對(duì)于多(duō)數(shù)企業(yè)而言，超過1年(nián)未↔↔®≥拿(ná)地(dì)，即便是(shì)趕上(shàng)了(le)市(sδπλhì)場(chǎng)好(hǎo)轉，也(yě)沒有(yǒu)更多(duōγ✔•)貨值供應，隻是(shì)清掉了(le)庫存。
“公司預計(jì)今年(nián)的(de)銷售額比去(qù)年(niφ∏án)還(hái)要(yào)低(dī)，去(qù)年±♥∏ (nián)底又(yòu)是(shì)一(yī)波裁員(yu££án)。”一(yī)家(jiā)總部位于上(shàn'<®€g)海(hǎi)的(de)房(fáng)企人(rén)士坦言。
一(yī)般而言，樓市(shì)從(cóng)政策轉向到(dào)市(shì)場÷≠<↔(chǎng)轉向往往需要(yào)半年(nián)時(shí)間(ji↔§ "ān)。因此，諸多(duō)房(fáng )企對(duì)于本輪回暖還(hái)在觀察。
易居中國(guó)執行(xíng)總裁丁祖昱則發現(xiàn)，3月 α≥(yuè)第二周開(kāi)始，受供應量減少(shǎ₩±o)、項目折扣回收等因素影(yǐng)響，各能(néng)級城(chén¥αεφg)市(shì)的(de)成交指數(shù)全線回落。其中，北(běi)上(shà™₹® ng)廣深四大(dà)一(yī)線城(ché>★©®ng)市(shì)的(de)成交面積均不(bù)☆及上(shàng)周，二線城(chéng)市(shì)武漢、青島的(de)≥¶®♠成交已出現(xiàn)高(gāo)位回調，重慶成 $↑交回落明(míng)顯。
顯然，市(shì)場(chǎng)依舊(jiù)處于博弈，曙光(guāng)乍現(xiàn)之時(€±shí)，飄搖的(de)地(dì)産商和(hé)地(dì)産人(r$én)亦如(rú)輕舟過汪洋，不(bù)知(zhī§✘€)能(néng)否度過萬重山(shān)。
來(lái)源：時(shí)代财經
