三中全會(huì)解讀(dú)｜房(fáng)地(dì)産發展走向定了(le) &nσ↔bsp; 來(láδ×®i)源：中國(guó)新聞網
7月(yuè)Ω≠21日(rì)，《中共中央關于進一(yī)步全&σ∞面深化(huà)改革？推進中國(guó)式現(xiàn)代化(huà)的(de)決定<♣₽》（以下(xià)簡稱為(wèi)“《決∞♥¶定》”）正式發布，其中第44條內(nèi)容給房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(<✘πyè)的(de)未來(lái)發展指明(míng)方向，涉及房(fá< ↑✔ng)地(dì)産發展新模式、“市(shì)場(c★Ω×hǎng)+保障”雙軌制(zhì)供應體(tǐ)系、因城(chéng)施策、房(fáng)地(d ∏×ì)産融資、房(fáng)地(dì)産稅等€ 諸多(duō)層面。
建設适應人(rén)民(mín)群衆新期待的(de)“好(hǎo)房(fáng)子(zǐ)✘ ”
《決定》指出，加快(kuài)建立租購(gòu)并舉的>&♣↔(de)住房(fáng)制(zhì)度，加快(kuài)構建房(fáng)地π•↕(dì)産發展新模式。加大(dà)保障性住房(fáng)建設和(hé)供給，滿足工(gōng)薪群體(tǐ)剛性住房®♥(fáng)需求。
支持城(chéng)鄉(xiāng)居₹β民(mín)多(duō)樣化(huà)改善性住房(fáng)需求。充分(fēn)賦予各α↕™城(chéng)市(shì)政府房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎε©ng)調控自(zì)主權，因城(chéng)施策，允許有(yǒu)關城(chéng)α↔¶σ市(shì)取消或調減住房(fáng)限購(gòu)政策、取消普通♠∏β (tōng)住宅和(hé)非普通(tōng)住宅标準。↓↓ε↔改革房(fáng)地(dì)産開(kāi)發融資方式和(hé)商品房(fá>♥ng)預售制(zhì)度。完善房(fáng)地(dì)産稅收制(zhì)度。
&♣↑nbsp; 中央财辦分(fēn)管日(rì)常工(gōng≥♠)作(zuò)的(de)副主任、中央農(nóng)辦主任韓文(wén)秀表α×&示，下(xià)一(yī)步，要(yào)貫徹落實好(hǎ≥©♥o)黨的(de)二十屆三中全會(huì)精神，加快(kuài)構建房(fáng)地(≤∞∞dì)産發展新模式，消除過去(qù)“高(£&gāo)負債、高(gāo)周轉、高(gāo)杠杆”的(de)模式弊端，建設适應人"δπ(rén)民(mín)群衆新期待的(de)“好(hǎo)房(fáng)子(z •™ǐ)”，更好(hǎo)滿足剛性和(hé)改善性住房(fáng)需求，并建立與之相(↓§αxiàng)适應的(de)融資、财稅、土(tǔ)地(dì)、銷售等基礎性↓π≤制(zhì)度。
從(cóng) " 保增長(cháng) " 到(dào) &q&™±βuot; 穩增長(cháng) "
& •nbsp;《決定》對(duì)房(fáng)地(dì)産著(zhe)墨之多(duō)，在一(yī&↓↕ )定程度上(shàng)出乎外(wài)界的(de)δ®₩₩預料。中指研究院市(shì)場(chǎng)研究總σ♦§監陳文(wén)靜(jìng)表示，與黨的(de)十八屆三中全會φ(huì)審議(yì)通(tōng)過的(de)《中共中央關于™δ↔ 全面深化(huà)改革若幹重大(dà)問(wèn)題的(de)決定》相(xiàng©✔÷ )比，黨的(de)二十屆三中全會(huì)《決定》的(de)全文(wén)，在 &α★quot; 健全社會(huì)保障體(tǐ)系 " 方面，用(yòng)∑β♣了(le)整段、接近(jìn) 160 字的(de∞±>)篇幅著(zhe)重提及了(le)房(fáng)地(dì)産。
近(jìn)年(nián♠Ω&)來(lái)，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(c≠≥hǎng)告别高(gāo)速增長(cháng)，處于調整期，我國(guó)經濟也(yě)在向高(>©♣gāo)質量發展轉變。房(fáng)地(☆£₹dì)産如(rú)何更好(hǎo)地(dì)助力經濟增©±長(cháng)，成為(wèi)一(yī)個(gè)新課題。有(yǒu)不(bù)具名分(fēn)析人(rén)士向 21 世紀經濟報(b€ ào)道(dào)表示，過去(qù)，房(fáng)地(dì)€→産是(shì) " 保增長(cháng) " 的(de)重要(yào¶<×)力量，今後則為(wèi) " 穩增長(cháng) " 提供動力。這(λ±zhè)種轉變是(shì)樓市(shì)政策調整的(de)重要★≥→&(yào)出發點，也(yě)意味著(zhe)房(f→"↔↔áng)地(dì)産新周期的(de)開(kāi)啓。
為(wèi)我國(guó)抵償作(zuò)出頂層政策設計(jì)，加快(kuài)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)重塑信心
住房$(fáng)城(chéng)鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任浦湛說(shuō)：“此次→★δ部署的(de)房(fáng)地(dì)産發展改革路(lù)徑，指向明(m≈≠≠$íng)晰、重點突出，為(wèi)我國(guó)房(fáng)地(dβ↔"™ì)産在新舊(jiù)模式轉換之際作(zuò)出頂層政策設計(jì)。<≥房(fáng)地(dì)産高(gāo)質量發展将為(wèi)中國(guó)經濟高(gāo)質量發♣→展積蓄新動能(néng)，為(wèi)建↑§設适應人(rén)民(mín)群衆新期待的(dδ≈≥₽e)‘好(hǎo)房(fáng)子(zǐ)’提供ε$×$有(yǒu)力支撐。”。
浦湛表示，多(duō)部門(mén)打出金(¥ ™jīn)融、土(tǔ)地(dì)、存量商品住房(fáng)消化(huà)等政σ α♦策“組合拳”，各地(dì)結合本地(dì)實際适時(s&£♠hí)優化(huà)調整房(fáng)地(dì)≈ 産政策，政策效應逐漸釋放(fàng)，市(shì)場(chǎσ∞♥ng)活躍度有(yǒu)所提升，房(fáng)地≤"(dì)産市(shì)場(chǎng)正在出現(xiàn)積✔β極變化(huà)。決定發布後将進一(yī)步釋放(↔→₽✔fàng)置業(yè)需求，減輕居民(mín)住房(fáng)消費$✘♣ε(fèi)負擔，加快(kuài)房(fáng)地(dì₽λ)産市(shì)場(chǎng)重塑信心、<♠©走出調整期的(de)步伐。
需要(yào)研究新一(yī)輪老(lǎo)百姓住房(fáng)新訴求和(hé)新需$€εΩ要(yào)
&n• ↕bsp; 易居研究院研究總監嚴躍進認為(wèi)，房(fáng)地(dì)産政策內(nèi)容是(shì)放(fàng)在“健全保障"±"和(hé)改善民(mín)生(shēng)制(zhì)度體(tǐ)系εβ♥✔”的(de)大(dà)框架下(xià)進行(xíng)的(de)，這(zhè)意味β¶著(zhe)相(xiàng)關政策要(yào)從(cóng)民(mín)生(shēng)的(de >★)角度思考新一(yī)輪工(gōng)作(zuò)，尤其是(shì)要(yào)從(có✘™ng)人(rén)民(mín)最關心最直接最現(xiàn)實的(d>×↔e)利益問(wèn)題入手，包括購(gòu)房(fáng)、房(fáng)價等。後 ©β☆續更是(shì)需要(yào)研究新一(yī)輪改革時(shí)期老(lǎo↔☆☆)百姓住房(fáng)民(mín)生(s&±←hēng)的(de)新訴求和(hé)新需要(yào)，立足需求，謀劃發展。
&n•★♣bsp; 對(duì)于未來(lái≤≥≥☆)的(de)住房(fáng)制(zhì)度，《決定》首先明(míng)确，要(yào)“加快(ku±₩®ài)建立租購(gòu)并舉的(de)住↓↑π房(fáng)制(zhì)度，加快(kuài)構建房(fáng)地(dì♣)産發展新模式”。在嚴躍進看(kàn)來(lái)，新一(yī)輪行(xíng)業(λ↕✔↕yè)發展中最核心的(de)住房(fáng)制(zhì)度即為(wèi)“租購(gòu)并★®≈π舉的(de)住房(fáng)制(zhì)度$ ”，該制(zhì)度預計(jì)将貫穿新一(yī)輪房(fán♣↕g)地(dì)産發展的(de)整個(gè)周期；而要(yào)積≤★≈>極推進該制(zhì)度，房(fáng)地(dì)産發展新模式也(yě)需要(yào)積×€λ™極推進。
打造租購(gòu)并舉制(zhì)度，符合當前年(nián)輕人(rén)需求
廣東(dōng)省城(chéng) ™β≤規院住房(fáng)政策研究中心首席研究員(yuán)李 ☆∏宇嘉認為(wèi)，打造租購(gòu)并舉的(de)住房(fán≈©g)制(zhì)度，寫入了(le)十九大(dà)、二十大(dà)的(de)報(bào)告中，÷✘ σ是(shì)我國(guó)新時(shí)期住房(fáng)制(zhì)度發展的(de)方向，也€∏€£(yě)是(shì)房(fáng)地(dì)産新模式框架中住房(fáng)供給側改革的(d↔≥÷e)主要(yào)內(nèi)容。目前來(lái)看(kàn)，住房(fβ∑↕áng)需求的(de)主體(tǐ)是(shì)新市(shì)民(mín)、年(nián)輕人(rén)、外↔£(wài)來(lái)人(rén)口，其中也(yě)有(yǒu)工(gōng)薪階層和(hé)<↔人(rén)才群體(tǐ)。他(tā)們居住的(de)模式，就(jiù)是(shì)先$φ↓租後買。
&n₩♠bsp;近(jìn)年(nián)來(lái)，租購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制(¥∞zhì)度已見(jiàn)雛形。李宇嘉表示，當前熱(rè)點城(chéng)市(shì)規模化→✔©₹(huà)的(de)租賃住房(fáng)供給占到(dào)近(jìn)3成，租房(≥ fáng)可(kě)以落戶、享受公辦教育已經在熱(rè)點城(chéng)市βα ♥(shì)落地(dì)。
“市(shì)場(chǎng)+保障”雙軌制(zhì™ ↑)體(tǐ)系，各地(dì)政府應因城(chéng)施策
如(r₩ú)何構建一(yī)個(gè)更符合當前市(shì)場♠∞(chǎng)需求的(de)發展模式？《決定》強調，要(yào)“加大(dà)保障性住房(fáng)建設和(hé)供給，滿足工(g> ↑♠ōng)薪群體(tǐ)剛性住房(fáng)需求。支持城(chéng)鄉(x' δ™iāng)居民(mín)多(duō)樣化(huà)改善性住房(fáng)需求”₽。有(yǒu)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)資深分(fēn)析師(shī)♣λ指出，《決定》強調“保障性住房(fáng)供給”，并且保障房(fáng)供♥≥&₽應對(duì)接到(dào)工(gōng)薪群體(tǐ)剛需，也(yě)意味著(zhe)商品♥∑房(fáng)未來(lái)更多(duō)對(duì)接改善性需求。同時(shí)，強調“多(d₩€uō)樣化(huà)”+“改善性”住房(fáng)需求φβ ，這(zhè)就(jiù)明(míng)§₽确，未來(lái)不(bù)是(shì)保障房(γ ✔fáng)單軌制(zhì)，而是(shì)“市™π(shì)場(chǎng)+保障”雙軌制(zhì)供應體(tǐ)系，其中商品$γ'房(fáng)産品需要(yào)面對(duì)多(duō)樣化(huà)的(d≥↕φe)改善性需求，也(yě)對(duì)應過去λ♣ (qù)一(yī)年(nián)多(duō)政府不(bù)斷強調的(de)“好(h↔®ǎo)房(fáng)子(zǐ)”。對(duì)于當前各地(dì)的(de)政策調控力度，《決定》也(yě)表示，“充分(fēn↑±∑σ)賦予各城(chéng)市(shì)政府房(¶<fáng)地(dì)産市(shì)場(chק∞ǎng)調控自(zì)主權，因城(chéng)施策”。
賦予地(dì)方政府房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)調控自(zì)主權©β
對>δ(duì)于房(fáng)地(dì)産問(wèn)題的(de≈≥α)解決辦法，《決定》給出多(duō)項具體(tǐ)舉措。其中，打造♣★租購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制(zhì)度，在黨的(de)十九✔¶∑大(dà)和(hé)黨的(de)二十大(dà)的(de)報(↔π×bào)告中均有(yǒu)體(tǐ)現(xiàn)。₽¥α廣東(dōng)省城(chéng)鄉(xiāng)規劃院住房(fáng)政策研究♠'中心首席研究員(yuán)李宇嘉表示，對(duì)€₹π于新市(shì)民(mín)、年(nián)輕人(rén)、外(wε↑$ài)來(lái)人(rén)口等群體(tǐ)來(lái)說(shuō)，≠ ✘其居住模式是(shì)先租後買，甚至是(€shì)長(cháng)期租住。租購(gòu)并舉不(bù)僅是(shì)£↑≈∏我國(guó)基本的(de)住房(fáng)制(zhì)度，也(yě)意"¶σ<味著(zhe)租賃市(shì)場(chǎng)及其相(xi✔γàng)關的(de)公共服務領域還(hái≈¥λ)有(yǒu)較大(dà)發展空(kōng)間(jiān)。
具體(£ >βtǐ)而言，保障性住房(fáng)主要(yào)滿足工(gōn€∞¥g)薪階層的(de)剛性需求，改善性需求則 " 多(duō)樣化(huà) &q¥π♥uot; 滿足。他(tā)表示，未來(lái)，不(bù)管是(shì)商品房(fáng)γ∑←供給，還(hái)是(shì)租賃房(fáng)供給、保障房(fáng)供給，都(dōu™)要(yào)做(zuò)好(hǎo)需求調研，以需定建、以需訂購(gòu)Ω÷↓。" 允許有(yǒu)關城(chéng)市(shì)取消或調減住房(fáng)限購(↓gòu)政策、取消普通(tōng)住宅和(hé)非普通(σ$≥tōng)住宅标準 "，則為(wèi)政策的(de)進一(yī)步優化(huà↕÷)提供了(le)政策空(kōng)間(jiān)。分(fēn)析人(rén)士普遍認為(wèi)♠"α，未來(lái)的(de)樓市(shì)政策方向，将繼續體(tǐ)現(xiàn)在>£降低(dī)購(gòu)房(fáng)成本上(shàng)，除普宅标準取消外(wài)，一(yī)"♠★®線城(chéng)市(shì)的(de)限購(gòu)政策也(yě)有(yǒu)望進一(yīΩ★££)步放(fàng)開(kāi)。
各地(dì)陸續取消限購(gòu)，取消普通(tōng)住房(fáng)标準
業(yè)內 ±±(nèi)認為(wèi)，這(zhè)或許∞←π•意味著(zhe)，後續各城(chéng)市(πε♣shì)對(duì)于限購(gòu)政策和(hé)普宅認定标準将進一(yī)步放(fàng)¶δ松。有(yǒu)房(fáng)企內(nèi)部人(rén)士β₽✔指，取消或調減限購(gòu)、取消普通(tōng)住房(fáng)标準等兩點，其實大(dà)部分($©fēn)城(chéng)市(shì)已經執行(xíng)了£§÷↔(le)。在58安居客研究院院長(cháng)張波看(kàn)來(l¥×ái)，一(yī)線城(chéng)市(shì)是(shì)否會(huì)放(fàng)開€✔(kāi)限購(gòu)，還(hái)是(s≠♠₹<hì)取決于政策導向、市(shì)場(chǎng)供求關系、經濟 ∏β發展狀況等多(duō)種因素的(de)綜π•合作(zuò)用(yòng)。除一(yī)線之外(wài☆δε×)的(de)城(chéng)市(shì)取消限購(gòu)，或者實質性取消限 π♥購(gòu)将是(shì)較為(wèi)确定的(de)，一(yī)線城(chéng)市(shì)ε ♠由于經濟基礎雄厚、人(rén)口密集、市(shì)場(chǎng)長(cháng&✔)期潛在需求量大(dà)等特點，當下(xià)全面取消限購(gò¶✘₹u)的(de)可(kě)能(néng)性相(xiàng)對(duì)較小(xiǎo)，但(d✘♠→¶àn)未來(lái)随著(zhe)政策調整和(hé)市(shì)¶₽場(chǎng)變化(huà)，一(yī)線城(chéng)市(shì)包括北(běi∞±)京、上(shàng)海(hǎi)逐步放(fàng)寬限購(gòu)™₽政策将是(shì)個(gè)重要(yào)趨α>勢，如(rú)放(fàng)寬購(gòu)房(fáng)資格、降低(dī)社保☆¶年(nián)限等。
改革開(kāi)發融資方式和(hé)商品房(fáng)預售制(zhì)度
₩∞β 近(jìn)年(nián)來(lái)，由于新房(fáng π)交付問(wèn)題，業(yè)內(nèi)不(bù)時(shí)湧起關←ε于取消預售制(zhì)、推行(xíng)現(xi≥∑₩àn)房(fáng)銷售的(de)討(tǎo)論。《決定》也(yě)提及，“改革房(fáng)地<÷ (dì)産開(kāi)發融資方式和(hé)商品房(fáng)預✔ 售制(zhì)度”。上(shàng)述房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)資深分(fēn÷±↕Ω)析師(shī)認為(wèi)，《決定》中使用(yòng)了(le)“改革”一(yī)¶✔δ✔詞，而非“取消”，說(shuō)明(mí←≥λ©ng)未來(lái)更多(duō)将是(shì)體(t←₹∏ǐ)系性的(de)政策制(zhì)度的(de)調整，而非簡單地(dì)取★≥∞ 消；其次，将融資方式和(hé)預售制(zhφ¥¥ì)度放(fàng)在一(yī)起討(tǎo)論、一(yī)起改革，'λ☆☆說(shuō)明(míng)融資的(de)改革和(hé)預售制₹α↑(zhì)度的(de)改革将是(shì)配套©✔↕的(de)、并且協同的(de)。
&δ€$nbsp; 在李宇嘉看(kàn)來(lái)，融資方↑ε€ 式意指，全面落地(dì)白(bái)名單融資協調機(jī)制(zhì)，即≈☆加強金(jīn)融和(hé)住建兩個(gè)部門(mén)在房(fán×π×g)地(dì)産政策上(shàng)的(¥™de)“一(yī)緻性”，實現(xiàn)住建部門(mén)對(duì)房(fáng)地(dì)産✘✘監管的(de)職能(néng)，也(yě)滿足房(fáng)地(dì)産項目的(±↕∞de)合理(lǐ)融資，還(hái)能(néng)最大(dà)程度 ∏降低(dī)金(jīn)融風(fēng)₽§險。
預售向現(xiàn)售轉型也(yě)是(shì)房(fáng)地(dì)産 新的(de)開(kāi)發模式
《決定》還(hái↑' ∏)為(wèi)幾項制(zhì)度的(de)改革埋下(xià)了(le)伏筆(bǐ)。分(fēn↑€)析人(rén)士普遍認為(wèi)，與房(fáng)地(>♠₽dì)産稅收制(zhì)度改革的(de)複雜(zá)相(xiàng)比，融資方式和(hé)預>↔ 售制(zhì)度改革更具現(xiàn)實條件(jiàn)和(hé)可(kě)操作↑₹$(zuò)性。我國(guó)商品房(fáng)預售制(♣♥δ↕zhì)度借鑒自(zì)香港，自(zì)上(shà÷πng)世紀 90 年(nián)代确立，後又(yòu)經曆過兩次修訂。預售制✔₹(zhì)度賦予房(fáng)企一(yī)定的(de)融資功能(néng)，使房(fáng)企在有↕Ω✘©(yǒu)限的(de)資金(jīn)規模下(xià)β↓♦←實現(xiàn)杠杆開(kāi)發，并在過去(qù)助力樓市(shì)實現(xiàn)快(kuài↓)速增長(cháng)。
韓文(wénγ✘≤↕)秀在新聞發布會(huì)上(shàng)也(yě)提到(dφΩσào)，下(xià)一(yī)步，要(yào)貫徹落實好(hǎo)黨的(de)二十屆三中全會(h✘βuì)精神，加快(kuài)構建房(fáng)地(dì)産發展新模式，消除過去(qù)α♥♠± " 高(gāo)負債、高(gāo)周轉、高(gāo)杠杆↑ " 的(de)模式弊端。這(♦¶zhè)其中就(jiù)包含了(le)融資方式和(hé)預售制(zhì)度的(d÷ e)改革。
短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，預售制(zhì)改革或仍将循序漸進，全面取消預售制(z§≈÷hì)預計(jì)仍需要(yào)一(yī)定時(shí" )間(jiān)。
相(xiàng)比δπ之下(xià)，融資方式改革的(de)推進前景，↕€♠則要(yào)更加樂(yuè)觀。去(qù)年(n©∏≠₹ián)末以來(lái)，城(chéng)市(shì)房(f§γ£áng)地(dì)産融資協調機(jī)制(zhì)建立，金(jīn)融機(jī)構依♣€↑據 " 白(bái)名單 " 來(lái↕←)推進開(kāi)發貸款的(de)發放(fàn♦ ≤g)，意味著(zhe)融資方式改革有(yǒu)了(le)重大(dβ¥≤à)進展。分(fēn)析人(rén)士也(yě)普遍認為(wèi)，這(zhè)種機(✔≈δαjī)制(zhì)将成為(wèi)常态。此外(wài)，包括 REITs 在內(nèi)的(de)房(fáng)地(dì)産基金(jī★♥✘★n)，有(yǒu)望在政策層面迎來(lái)進一(yī)步的(de)&♥突破。
整體(tǐ)而言，華泰證券認為(wèiσ®)，三中全會(huì)對(duì)地(dì)産的(de)表述是(shì)一(yī)個(gè)中長(πγαφcháng)期的(de)表述，不(bù)是(σ↑shì)當下(xià)就(jiù)要(yà♣←✘o)立馬實現(xiàn)的(de)。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)，所有(yǒu∑±)內(nèi)容都(dōu)是(shì)已經在做(zuò)和(hé)可(kě)預見(j ≥≠iàn)的(de)，沒有(yǒu)超預期的(de)部分₽δλ(fēn)。短(duǎn)期而言，需要(yào)↔ε§α進一(yī)步推進因城(chéng)施策 φ✘'來(lái)穩定市(shì)場(chǎng)，中長(chán∞₽™g)期而言，市(shì)場(chǎng)穩定之後，現(xiàn)房(fáng)銷售制(zh←₩ì)度和(hé)房(fáng)地(dì)産稅需要(yào)關注。
